공시지가가 실거래가에 맞춰 올라간다는데 제대로 알기-[부동산공학]

공시지가가 실거래가에 맞춰 올라간다는데 제대로 알기-[부동산공학]

정부의 부동산 가격 현실화 정책으로 2월 셋째주에 발표 예정인 전국 표준지의 공시지가가 작년에 비해 10% 가까이 오를 것으로 예상하고 있습니다. 도대체 공시지가가 무엇이길래 이렇게 떠들썩한지 그리고 공시지가가 올라가면 어떤 현상이 나타나는지 알아보도록 하겠습니다.

 공시지가

부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격입니다. 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘는데 두가지의 차이를 알아보겠습니다.

 표준지공시지가

국토교통부 장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 매년 1월 1일 기준의 단위면적당 가격입니다.

주체 : 국토교통부장관

공시 : 매년 2월말

평가방식 : 거래사례비교법, 수익환원법, 원가법

 효력 

토지거래의 지표

개별토지가의 산정 기준

토지시장의 지가정보 제공

보상금 산정

 개별공시지가

시장, 군수, 구청장이 국토교통부 장관이 결정하여 고시한 표준지공시지가를 기준으로 산정한 단위면적당 가격을 말합니다.

주체 : 시, 군, 구청장

공시 : 매년 5월 31일까지

평가방식 : 토지가격비준표 적용

 효력 

국세 및 지방세의 기준

각종 부담금의 부과 기준

국, 공유재산 사용료, 대부료 산정을 위한 토지 가격

 공시지가는 어떻게 결정하는가?

A라는 토지가 건물이 없는 나대지일 때 얼마만큼의 가치를 가지고 거래되는지 국토교통부 장관이 한국감정원과 감정평가사들한테 의뢰하여 평가하는 것입니다.

전국 2,700만 필지의 토지 가운데 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지 공시지가를 산정합니다. 감정평가사에게 조사, 평가를 의뢰해 토지소유자와 시, 군, 구의 의견을 듣고, 시, 군, 구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시합니다.

 공시지가는 언제 결정하는가?

매년 하반기에 조사하여 12월부터 다음해 2월까지 공시지가 열람기간을 통해 이의신청을 받아 3월에 확정합니다. 그리고 7월 1일에 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 부담금을 부과하는게 보통입니다.

 공시지가를 왜 정하는가?

공시지가를 정하는 이유는 재개발이나 신도시 계획을 할 때 토지 수용액의 기준이 되고, 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 때에 기준 가격이 되기 때문에 정합니다.

 공시지가는 어떻게 활용되는가?

- 공공용지의 매수 및 토지의 수용, 사용에 대한 보상

- 국, 공유지의 취득 또는 처분

- [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 및 그 밖의 법령에 의하여 조성된 공업용지, 주거용지, 관광용지 등의 공급 또는 분양

-  [도시개발법]에 의한 도시개발사업, [도시 및 주거환경정비법]에 의한 정비사업 또는 [농어촌정비법]에 의한 농업생산기반 정비사업을 위한 환지, 체비지의 매각 또는 환지 신청

- 토지의 관리매입 매각, 경매, 재평가

- 시장, 군수, 구청장의 개별공시지가 산정

- 금융기관, 보험회사, 신탁회사 등의 대출관련 담보 평가

 용어설명 - 환지, 체비지 

환지 : 도시개발사업시 사업 시행 후 소유주에게 재배분하는 택지

체비지 : 토지구획정리사업을 하려면 엄청난 비용이 들게 되는데 이 비용을 충당하기 위해 마련된 땅

 공시지가가 오르면 어떻게 되나?

공시지가가 오르면 세금뿐만 아니라 건강보험료나 기초연금에도 영향을 주게 됩니다. 직장가입자와는 달리 지역가입자에게는 소득 뿐 아니라 집과 자동차 등도 계산해 건강보험료를 산정합니다. 따라서 공시지가가 오르면 건강보험료와 세금이 올라 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다.

또한 상권에서는 공시지가가 오르면 건물주의 보유세 부담이 늘기 때문에 이를 임대료로 전가시킬 가능성이 있어 임대료가 높아질 수 있습니다. 이에 따라 공실율이 더 높아질 수도 있습니다. 상권이 활성화 되고 있는 지역에서는 지나친 지가 상승이 젠트리피케이션으로 이어질 수 있는 우려도 발생하게 됩니다.

 용어설명 - 젠트리피케이션, 보유세 

젠트리피케이션 : 낙후된 구도심 지역이 활성화되어 중산층 이상의 계층이 유입됨으로써 기존의 저소득층 원주민을 밀어내는 현상을 말합니다.

보유세 : 토지, 주택 등을 보유한 사람이 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세를 총칭하는 말입니다. 공시가격의 60±20% 수준으로 결정됩니다. 매년 당해 공시가격에 따라 달라집니다.

기초연금 수급자에게도 영향을 미치게 됩니다. 기초연금 지급의 기준이 되는 소득 인정액은 주택과 토지 등 부동산을 포함해 계산되기 때문입니다.

공시지가 상승에 따라 혜택을 보는 경우도 있습니다. 재개발이나 신도시, SOC 건설 지역들은 지가가 오를수록 보상비가 올라가게됩니다.

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공시지가를 확인하고 싶으시다면 아래의 홈페이지를 참조하십시오.

부동산공시가격알리미 - 국토교통부

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실제 거래되는 토지 가격보다 낮은 현실화율을 바로잡겠다는 목적으로 공시지가의 조정이 이루어지고 있습니다. 조세 형평성을 위한 방법이라고는 하지만 그에 따른 우려도 만만지 않습니다. 급격한 공시지가 인상으로 인한 반발과 부작용을 자초하기보다는 완벽한 대책으로 피해보는 사람이 없는 형평성 있는 대책이 되기를 바랍니다.